共享办公多元化变局 前景与模式仍不明朗

第一财经 2018-11-01 08:29 编辑:陈秋
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导语

共享办公空间行业随着创业环境、群体,以及政策的演变,逐步经历孵化器、众创空间等模式更迭。即便如此,联合办公空间作为颇受资本青睐的新兴行业,其前景与模式仍不明朗。

优客工场创始人兼董事长毛大庆曾对第一财经表示,这个时代,每个人都可以成为玩家,甚至是超级玩家,所以才有了那么多人选择用创业来诠释自己的人生。但随着创业环境的变动,走过双创热潮、资本寒冬,共享办公空间在形而上的想象力与形而下的资金资源等方面,逐渐分化演变。

行业势起

多家分析机构数据预测,2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元,到2022年规模有望突破4100亿元,至2030年,30%办公空间将采用联合办公模式,市场规模或达万亿。急剧膨胀的市场规模推动联合办公行业多轮融资高峰。

今年1月11日,氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资,系中国共享办公领域最大单笔现金投资;3月27日,梦想加空间宣布正式完成总规模达3亿元B轮系列融资;3月28日,米域MIXPACE宣布完成B-1轮融资,逐步落实B-2轮融资;6月,优客工场宣布获得数亿元人民币融资;7月,WeWork中国宣布获得5亿美元B轮融资;8月,梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资后,优客工场也宣布再次获得3亿元人民币B+轮追加投资。

国际视野中,总部位于美国纽约、最早于2011年4月成立的WeWork,现已覆盖全球77座城市,287个办公地点,拥有26万+会员,早在2016年便估值达到160亿美元,但相较而言,其迟至2016年7月,才正式进入中国市场,首站选择上海。截至2018年2月,WeWork在大中华区只进入了上海、北京、香港三座城市。2018年8月10日,WeWork上半年业绩报告显示,软银将以可转换票据的形式再次向公司投资10亿美元。其上半年亏损达到7.23亿美元,营收7.64亿美元。WeWork预计未来12个月营收至少达到18亿美元。

氪空间原执行总裁、现任桉树空间总经理的吴峥对第一财经表示,软银对WeWork的投资动作,说明其本质希望获得WeWork的控制权,这一举动实际也带动国内共享空间的风口,印证资本对这类经济模式的认可。

头部效应明显

即便行业风口越发显著,但机构资金量毕竟有限,国内市场中,头部效应越发明显。

10月17日,优客工场宣布并购方糖小镇,未来逐步完成对方糖小镇北京、上海26个共享办公空间的全面合并,之后双方将在37个城市布局超过200个社区,提供10万张办公桌,持续赋能数十万平台会员、近15000家企业,合并体或将成为亚洲最大规模的共享办公空间。

资金层面,公开数据显示,截至目前,优客工场累计融资已超过40亿元,今年8月完成3亿元增资之后,公司估值突破18亿美元。仅2017年一年,便完成五轮、累计31亿人民币融资;仅2018年上半年便完成四轮融资。

此外,资本的加持助推了优客工场的投资整合。

2017年7月,优客工场战略投资华南共享办公品牌Wedo联合创业社;2018年1月,全资并购洪泰创新空间;3月,并购无界空间;7月,与爱特众创达成并购合作意向;7月底,以3亿元并购上海共享办公企业Workingdom;9月,以2亿元并购智能化办公平台“火箭科技”。

吴峥对第一财经表示,在他眼中,优客工场本身便不类同于WeWork模式。他称,毛大庆最初试水联合办公领域之时,也并不清楚联合办公究竟是什么,也是因此,走了弯路吃了苦。

优客工场在北京西大望路阳光100开设的第一家店,单个工位价格高达2000元,而那时尚处行业早期的众创空间、孵化器等平台,均价还在1000元左右,“所以当时感觉毛大庆是在做产品。”

之后,吴峥表示,毛大庆在整个优客工场的布局越发清晰,自身也逐渐演变为头部资源聚集的企业,通过加盟与资源聚合的形式,不断扩充会员数,突出自身模式,同时实现融资,最终越做越“轻”。

吴峥表示,从本质意义上,优客工场和氪空间、WeWork还不太一样,所以它并没有去做实打实地拿楼,去改造、去做产品。实际上它更多的是从资源聚集、流量、会员加盟、输出品牌这方面去走,这样的话它就相对来说比较轻。

模式分化

有一种分类是将目前的联合办公行业分为三种——产能过剩商业地产,如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌;创业服务型企业向产业纵深发展,如由众创空间起家的优客工场、由孵化器转型的氪空间;直接将智能办公服务作为商业模式的“新势力”,如梦想加。

对此,吴峥对第一财经表示,包括氪空间、梦想加等平台,虽然拿融资很多,但相对来说还是在做较为“平凡”的融资动作,还是在走相对传统的,即“空间风格改造”、“产品化”的路线——针对不同的产品打造产品,最终把它输出变现。

在吴峥看来,联合办公一个明显的行业趋势是——共享办公企业如今拿楼单价越来越贵,位置选择越来越偏核心区、高端区,业内人士也对第一财经表示,位置决定价格,单价高上去之后,一系列产品价格自然可以水涨船高。

10月16日,桉树空间发布高端智慧办公新品牌桉树IBC,以及首款产品桉树IBC·高端智慧商务中心,单个工位5000元/月,成交价属于北京区域顶级水准。

但因此,相较于其他平台初始期定位1500元单价人群,之后逐步抬高客单价,不断触达2000元、2500元、3000元用户群的过程,桉树空间选择直接定位高端客户,为其将产品打造为5000元客单价级别。整合办公楼宇、智能家居、办公设备等办公领域上下游资源,如引进了智慧业务系统SaaS架构CRM、智慧服务机器人、智慧对客服务App、一对一管家式一站式行政服务体系、集成第三方企业服务平台等,形成一个具有“数据”和“信息”特征的高端智慧办公综合服务平台。

但一位与桉树空间有产品合作的业内人士对第一财经表示,虽然桉树定位高端群体,但毕竟是金字塔顶端,客单价高,客户群少,盈利压力并不会从根本上削减。

另一家将自身定位于“智能化办公服务”的是刚拿到融资的梦想加,其创始人王晓鲁将自身核心优势归结为通过科技手段改造传统的办公形式,为用户提供更现代化、流畅的办公服务,打造智能办公、设计产品、空间运营三者合一的“OaaS”(办公即服务)体系。其官方数据显示,梦想加位于望京瀚海国际大厦的开放办公位单价2000元,而与桉树空间同样位置的世贸天阶开放办公位单价3300元起。

打破烧钱魔咒

在共享办公行业参与者加快融资步伐、争夺布局城市之时,在资源上占据高地的SOHO3Q,反而将发展节奏调整为稳健型。

SOHO中国董事会主席兼执行董事潘石屹设定四项标准,选定十座城市——第一看GDP总额,第二看GDP增长速度,第三看人均GDP,第四要看每平方公里的面积能够产生的GDP。截至2018年6月底,SOHO3Q已进驻北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆共7座城市,拥有31个中心,超过3万个工位,平均出租率达88%。

潘石屹于今年6月,宣布将SOHO3Q的定位从服务创业企业,调整为中国最大的办公楼综合服务商——不论大中小公司,都可以成为SOHO3Q的客户。

潘石屹解释称,专注于创业公司会使得工位转换率居高不下,几乎每半年换一批,工位出租率也一直徘徊在88%左右,无法继续增长。而转型定制化,可降低办公转换率,节省成本。截至目前,SOHO3Q已签约完成小红书、首汽租车、新浪、美团点评等一些大型公司项目定制。

此外,不同于其他共享办公空间依靠融资烧钱、抢占市场份额的形式,潘石屹更多强调盈利第一、规模第二,并计划明年启动SOHO3Q的独立上市。他称,烧钱的生意就像从院子里捡了一束花回来,没有根,插到瓶子里,过一段时间就会蔫。

SOHO中国(00410.HK)2018年未经审计年度中期业绩报告显示,SOHO中国上半年净利润(股东应占利润)约为10.93亿元人民币,同比下滑72.5%。经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元,同比上涨约144%。租金收入约人民币8.48亿元,剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,同比上升17%。

另一家另类公司太库——不属于众创空间、联合办公、孵化器,或投资机构中任何一种——太库CEO黄海燕直接将其称为“怪物”,她对第一财经表示,太库本身没有物业,一家平台如果将重点聚焦在融资、出租,感觉像是“二房东”,对平台商业模式也有很大挑战。例如行业暴涨时,租场地必然成本高昂;市场不好的话,租来了空间又租不出去,“这是很矛盾的点。”因此,太库排除类WeWork模式,聚焦于产业链生态布局。“现在的企业对物理空间变得没有黏性,它们更关注产业链之间的联系。”

在谈论共享办公行业意义这个问题时,毛大庆曾对第一财经表示,为什么在硅谷、特拉维夫等地方产生了很多共享平台——因为开放空间能够提供物理共享、信息共享、价值共享。尤其利于放飞想象能力与灵感,让具备自由思想的个体创造自己的价值,这样的公司才有创造无边价值的可能性。

所以在毛大庆看来,共享办公所起的作用,是活化社会创新状态,让社群文化自由翱翔。

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