340亿“跟庄”!腾讯、苏宁、京东、融创四巨头各怀什么心事?盘根错节的关系首次揭秘!

新财富杂志 2018-02-09 10:19 0
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导语

这个340亿元的大棋局里,出场皆是大佬,英雄各怀心事。

这个340亿元的大棋局里,出场皆是大佬,英雄各怀心事。

“腾讯领投,苏宁、京东、融创跟投,四方出资340亿元收购万达商业(03699.HK)香港H股退市后的14%股份。据此计算,万达商业估值为2429亿元。今后,万达商业更名为万达商管集团,1至2年内彻底退出房地产业务。”

2月初的这笔交易,瞬间刷爆了微博及朋友圈。据了解,腾讯作为领投方,投资规模最大,为100亿元,持股4.12%;苏宁和融创分别投资95亿元,持股3.91%;京东投资50亿元,持股2.06%。即使这两年已经见惯了一些大佬的卖卖卖,也见惯了另一些大佬的买买买,看到这条新闻还是难以做到波澜不惊。

这个340亿元的大棋局里,出场皆是大佬,英雄各怀心事。苏宁刚减持了阿里,就和京东、腾讯走到了一起,让人叹;腾讯在新零售战场的玩票越来越大,让人惊;融创还没走出乐视的泥沼,转身又入了万达,让人疑。

万达:2018我只想当个卖家

最不意外的,是卖家万达。它行驶在已被预设的轨道中,这事儿只能再一次证明老王同志的执行力和快准狠劲儿。

王健林上一次这么有执行力,不是在和富力签约时万分纠结地将背景板贴了撕、撕了贴,而是万达商业地产旋风一般地上市又果敢退市。原因是当时的港股只给万达商业5倍市盈率,这让王健林非常不满,毕竟他的另一块业务万达院线2015年A股上市当年,即便历经股灾,全年仍一口气涨了10倍。两相对比伤害太深,老王不干了,上市仅一年多时间,万达商业就于2016年中进行了私有化。

万达集团当时给出的私有化报价为52.8港元/股,比起其停牌前60个连续交易日的平均价格溢价超1/3,退市前万达商业总股本为45.3亿股,也就意味着私有化时万达商业总估值达到了2128.74亿元(按1港元=0.89元计算)。

如今,在腾讯京东苏宁融创的鼎力支持下,万达商业的估值看似比退市时增值了14%,但却与此间港股牛市失之交臂。从2016年中到2018年初,恒生指数从2万点升至32000点,同期涨幅超过6成,而内房股更是涨势如虹,1到2倍涨幅都是“小意思”。如果万达商业还留在港股,想必也能雨露均沾。当初王健林忿懑港股估值太低,而今来看,即使首富,也无法预料后市走向,不幸撤退在了港股地产业曙光到达之前。

还有一点,大资金是有成本的。大部分私有化案例中,退市投资人都会依赖银团借款,资金成本大致在年化8%。融创披露的交易公告显示,其购买的3.91%万达商业股权中,首先购买万达商业H股退市时引入的投资人拟出售的股权,这部分出价对应退市投资人的成本加上8%或10%的年化利息;如投资款仍有剩余,则从万达集团手中收购,收购价为每股53.65元(或等值港元)。

万达商业2016年9月退市时,具体的退市投资人到底包括哪些机构或自然人并未清晰披露。查询企业工商信息可知,从香港退市之后,“大连万达商业地产股份有限公司”的股东为125位,其中有多达113位自然人股东,包括王健林、丁本锡(万达元老)、齐界(万达元老)、张大中等;还有12家企业股东,包括王健林本人控制的万达集团、史玉柱控制的巨人投资、卢志强控制的泛海能源等,同时还有建银国际等产业基金及少量PE机构(表1)。而从此次交易公告看,万达集团本身持股43.712%,王健林持股6.24%,王健林本人合计控制了万达商业49.952%股权(图1)。

万达这一两年的处境众所周知,曾经预设的2018年9月前回A股上市的计划,在IPO门槛收紧的大背景下前途未料。2016年私有化完成时即有媒体爆出:如果万达在退市满两年或2018年8月31日之前未能在A股主板上市,万达集团将向退市投资人回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付10%和8%的利息(PS:这两个利率也从融创的公告细节中得到了印证)。而证监会公布的IPO排队信息显示,万达商业2016年年底现身IPO申报队伍,拟登陆上交所,目前排名第70位。

腾讯联合体的出价,至少稳住并抬升了万达商业的估值,并且可以满足私有化股东的退出需求。站在腾讯的立场,万达商业2429亿元的估值,相对于其2017年6月末2299.2亿元的净资产,约为1.05倍PB,相对万达商业旗下众多商场身处核心区域而言,也属划算买卖。

引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,旨在打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。不过,万达方面公开否认了2023年8月为新一轮的IPO对赌时限。

根据广发证券的研报数据,万达商业2017年上半年净利润为90亿元,扣非后净利润则只有62.5亿元,而2016年全年扣非净利润则在158.68亿元。与此同时,其负债总额进一步上升至5927亿元,如果继续高杠杆高负债,叠加地产业资金成本的上升周期,负债产生的利息费用将进一步吞噬净利润,万达可腾挪的空间只会更加逼仄(表2)。在此情形下,万达商业一方面主动瘦身,一方面积极引入中国一线的产业投资者,也是自救之道。

很明显,万达集团还将继续引战投、降杠杆之路。继与富力融创签订680亿世纪大单、腾讯京东苏宁融创联合体340亿入股万达商业之后,最新的公告显示,万达集团将所持有的另一块核心资产——万达电影(002739)的部分股权转让给了阿里巴巴(BABA.NYSE)、文投控股(600715)。其中,阿里拟通过旗下的杭州甄溪投资管理有限公司以51.96元/股的价格,耗资46.76亿元受让9000万股,占比7.66%;文投控股则将通过有线合伙企业或是信托制基金拟出资31.17亿元受让6000万股,占比5.11%。二者都应在2018年3月31日前向万达投资支付全部转让价款。

尽管主线都是卖卖卖,但拿到钱的主体并不一样:富力融创的680亿元,是给了万达集团与万达商业两家公司;腾讯京东等的340亿元,则是给万达商业的退市投资人;而卖掉万达电影股权的78亿元转让款,同样进入了万达集团。

曾四度登顶新财富500富人榜、过去两年连任首富的王健林,在世人瞩目的眼光中,正在果断地、坚决地回笼现金。这是身为首富的嗅觉和选择。卖定离手,盈亏自负。

腾讯、京东、苏宁三人行,WHERE IS ALI?

和万达四处卖资产不同,腾讯控股(00700.HK)2017年光一款王者荣耀就挣了好几百亿,所以这次拿100亿元出来领投,看起来像玩票的,实际却是当老大的。

毕竟,腾讯是在电商领域折腾了很久,才慢慢找到感觉的。

起初,腾讯坚持自己做电商,但磕磕绊绊总做不好,高瓴资本的张磊用两个字点破了其中的不同:库存。腾讯所擅长的社交、游戏领域,都是经营虚拟产品,没有库存、仓储、周转、物流、退换货这些事,这和实体商品的运营非常不同。

在著名的3Q大战后,腾讯经过深度反思决心要做“受尊重的企业”,自己只专注于最重要的事情,节省时间和精力,其他的事情交给合作伙伴来做,等于“将半条命交了出去”。而在电商领域,京东是看起来最有可能对阿里形成有效威胁的企业。

2014年3月10日,京东与腾讯双方宣布建立战略合作伙伴关系,腾讯原有电商业务并入京东。如今,腾讯旗下的“黄河投资”(Huang River Investment Limited)为京东的第一大股东,持股18.1%;刘强东为第二大股东,持股15.8%(不过刘强东因拥有超级投票权仍处于控制地位)。

腾讯-京东结盟之后,如今已有众多传统或是新生力量加盟,构建起了链式生态。2015年,京东以定增方式入股永辉超市,投资金额42.35亿元,目前持股10%。京东的另一家重量级合作伙伴则是全球最大的线下零售巨头沃尔玛。彼时,沃尔玛在逐步增持后,吞下了当时的中国电商老四1号店,但也痛苦地认识到电商基因欠缺而消化不良。2016年6月,沃尔玛几乎采用了与腾讯一样的方式,和京东联姻,达成“全球性战略合作”关系——京东收下1号店,而沃尔玛则获得京东新发行的1.45亿股A类股,占京东总股本的5%。按当时的股价计算,该笔交易价值约100亿元。

2017年,腾讯再一次加速挥师新零售,首先是跟进京东的投资,拟受让永辉股份5%股权,还宣布拟以1.875亿元增资永辉云创,并持股15%。

2017年12月,腾讯和京东联合认购唯品会新发行的A类普通股,认购金额分别为6.04亿美元和2.59亿美元,认购价格比公告前最后一个交易日收盘价溢价约55%。

在B2C领域,天猫虽然依然稳坐半壁江山,但后来者追势汹汹。据中国电子商务研究中心发布的报告,2015年,中国B2C网络零售市场(包括开放平台式与自营销售式,不含品牌电商),天猫排名第一,占据57.4%份额;京东名列第二,占比23.4%;唯品会第三,占3.2%;位于第4-10名的电商依次为:苏宁易购(3.0%)、国美在线(1.6%)、1号店(1.4%)、当当(1.3%)、亚马逊中国(1.2%)、聚美优品(0.8%)、易迅网(0.3%)。这其中,京东、唯品会、1号店、易迅网俱已成为腾讯系。

到了2017上半年,天猫依然排名第一,占50.2%份额,但较2015年已经下降了7.2个百分点;京东名列第二,占据24.5%份额,提升了1.1个百分点;唯品会第三,占6.5%份额,上升了3.3个百分点;苏宁易购第四,占比5.4%,上升了2.1个百分点;国美在线第五,占比4.1%,上升了2.5个百分点。其他平台包括1号店、亚马逊中国、当当、聚美优品等占据整个市场的9.3%。易迅网虽跌出前十,取而代之的是颇有争议的移动电商拼多多,而其也是腾讯入股的社交电商之一。

新零售毫无疑问正成为风口。线上线下的融合是大势所趋,阿里巴巴通过盒马生鲜进行创新探索,私有化银泰,与苏宁交叉持股,还入股三江购物、联华超市、新华都、高鑫零售(拥有大润发和欧尚超市)等多家超市类上市企业。腾讯则除了入股超级物种,也在京东、美团、每日优鲜等公司积极布局。

在腾讯的核心领域社交,阿里钉钉隔靴挠痒无功而返。可是在阿里的核心优势领域电商,腾讯却拉了一帮兄弟合纵连横,东冲西突,在自己舍弃了亲力亲为做电商后,腾讯系电商/零售阵营的上升势头已不输于阿里。

正如上文所总结,一条典型的链式反应是这样的——“腾讯投京东,京东投永辉,腾讯投永辉,永辉投红旗连锁”,在2018年1月的腾讯投资年会上,腾讯总裁刘炽平透露,“过去数年,腾讯投资了600家企业,这些企业所新增加的价值已超过了腾讯本身的市值”。

从股价表现来看,更加耐人寻味。腾讯系的京东、永辉过去一年表现不俗,分别上涨了51%及106%,而阿里入股的新华都、三江购物等则股价有较大程度的下滑,三江市值更是猛挫了51%。苏宁云商及高鑫零售也只能算表现平平,而一年前对苏宁A股零售龙头完全没有威胁的永辉,目前市值已经逼近千亿,离苏宁只差两个涨停板的距离,况且,永辉目前53倍的市盈率也低于苏宁的68倍。在唯品会都选择联姻之后,尚独立于阿里/腾讯的第三方已为数不多,当当已经私有化,而国美零售、聚美优品在过去一年市值也有不同程度的下跌(表3)。

此次腾讯携手京东,入股万达商业,算是乘胜追击顺势加仓,更是形成了中国第二大电商联手中国最大的实体商业的格局,这样的利益联盟体如此加速聚集,卯足了劲头对抗阿里,是否会让份额逐渐缓慢消失的阿里如芒在背?

苏宁:最意外?最不意外!

公告甫出,最让人意外的是苏宁的出现。毕竟苏宁和阿里关系之深厚众所周知,此次竟然携手腾讯、京东,感觉上像是惊天逆转,莫非苏宁也要从阿里转投腾讯旗下?这于情于理不合。

2015年,几乎就在京东入股永辉的同时,阿里牵手苏宁,以换股的方式交叉联姻。2015年8月10日,苏宁云商发布公告称,拟以15.23元/股的价格非公开发行19.3亿股股份,募资不超293.43亿元。其中,阿里巴巴集团旗下淘宝(中国)软件有限公司认购18.6亿股,占发行后总股本的19.99%,认购金额283.43亿元,成为苏宁云商第二大股东。

和腾讯系里的京东、永辉过去两年表现惊艳所不同的是,阿里巴巴入股苏宁,并未给苏宁带来股价上的多大刺激。而苏宁则伴随着阿里股价大涨,意外当选A股上市公司“股神”。2017年12月11日,苏宁云商减持阿里巴巴550万股,股票出售价款合计约9.4亿美元,预计可实现净利润约32.5亿元。这也带动苏宁上调年度业绩至盈利41.2亿元-42.2亿元。

目前苏宁云商仍持有阿里巴巴集团2082.47万股,这部分股权净回报超过百亿,从而为苏宁后续的盈利创造了充分的释放和调节空间。从私交上来说,张近东和马云也走得更近,马云所组的云锋基金,张近东为LP之一。

如果流连于苏宁和阿里的关系,那么按领导的说法,就是陷入了江湖义气不足可取。看商业合作,要看交易本身带来的价值。百亿元的交易,绝不会简单根据兄弟感情而是依靠商业逻辑来支持的。

2017年12月,王健林曾率先披露,在资本层面,万达、苏宁两家下年将有大规模合作。鉴于阿里巴巴持有苏宁20%股权,那个时候,几乎所有人都理解为将形成新的“万达-苏宁-阿里”的资本联盟,“天猫商城+万达商城”如果联手,就将是线上最大收租子的和线下最大收租子的走在了一起,对腾讯系势头正盛的新零售格局将形成强大的压迫感。

但这一幕并没有出现。

苏宁此次落子,主要意图或是获取万达商业的资产和资源。

早在2015年9月,苏宁和万达就在北京签订了战略合作,双方约定,苏宁易购云店等品牌将进驻万达广场,并根据每家万达广场的人群和消费特点进行云店的品类组合和规划;万达也将根据苏宁云店的设计和运营需求,为其进行物业资源的开发定制。2016年1月,苏宁在全国16家万达商业广场内连续新开苏宁易购云店,新开的店面总经营面积将突破12万平方米。

和万达合作的主要店态“苏宁云店”,是苏宁对于线下零售业态的再次升级。一是云店融合了更多的商业业态,包含如苏宁极物店、苏宁体育Biu无人店、生活家居馆、苏鲜生、苏宁影城、好孩子母婴购物等多重“场景式”业态。二来,互联网及AI等黑科技也应用广泛,通过无人店、智能客服、颜值免单、刷脸支付、机器人咖啡师等概念实现店面智能化。

这也是苏宁近两年的战略重点——“优化门店结构、加快门店的互联网升级”。从执行效果看,代表着先进模式的“苏宁云店”大步增长。截至2016年12月31日,苏宁进入297个地级以上城市,拥有店面1510家,其中云店141家、苏宁易购常规店1303家(旗舰店242家、中心店389家、社区店672家)、县镇店34家、苏宁红孩子店26 家、苏宁超市店6家。

这其中,2015年,苏宁云店仅42家;2016年间,苏宁新开、改造云店99家,总数达到141家;2017年前三季度,苏宁云店已多达272家,在整体店面中占比17.88%,相对两年前占比提高了15个百分点。而相对云店规模的快速增长,苏宁其他形式的实体店数量都有不同程度的收缩(表4)。

从营收看,苏宁2016年报显示,仅有云店的可比店面销售收入同比实现增长,其他类型均出现下滑(表5)。在2018年初,苏宁再次抛出“大开发”战略,至1月底,全国各地新开69家云店,而全年更要新开200家云店。到2020年,这个数据将达到2000家。

云店的单店面积较大,2016年1月,其新开的16家云店的店面总经营面积突破12万平方米,算下来单店平均经营面积达7500平方米。这对其选址和客群要求都较高,想要保证云店快速开发的节奏,核心优质物业的稳定获取成为关键。据年报,截至2016年末,苏宁自有物业29处,以创新资本运作获取25处店面,而其大头还是依靠地产商,通过与苏宁置业、万达地产等合作租赁的店面达75家。而截至2017年底,万达商业旗下已开业万达广场项目 235 个,经营面积3151万平方米,这其中显然仍有空间。

此次苏宁近百亿接盘万达私有化股权,合作重点也已圈出:

1)在所有万达广场,电器3C 领域将苏宁易购店作为首选商业合作伙伴;生鲜快消、母婴用品领域,万达将在满足苏宁发展规划基础上确保提供足够数量优质门店;

2)万达将根据苏宁发展规划,每年协助定制一定数量苏宁易购云店及生活广场,从选址、建设、商户招商和广场联合运营等方面提供支持;

3)双方将在金融服务、会员数据、仓储物流、物资采购等领域开展全面合作。

曾经与之厮杀多年难分难解的国美,苏宁或许早已把恩怨放下,但与线上3C起家的京东,却已势成水火。就在本次合作落地的第二天,张近东就被爆料在股东会上狂怼京东,“京东有我们苏宁交税多吗?社会、媒体天天捧京东,一家从来没有盈利过的企业,只有资本追捧的企业,正常吗?卖掉阿里是财务投资,狼性就是狠狠的跟京东干一架”。刘强东则隔空回话,称京东给所有员工正常全额缴纳五险一金,如果采取派遣工少交社保之类,一年也能盈利50个亿。在新零售加速线下融合的未来,携有众多的门店资产,苏宁前狼后虎,但有没有可能扳回一局?

融创:悲观与亢奋中的一路突围

乐视的后半生,已由孙宏斌接管。这一年,他一直身处风口浪尖,投资乐视浮亏几十亿,曲线揽入大量土地,贾跃亭所持股权将面临爆仓,各种新闻热点从不曾离开。在此次交易公布后,融创受到的关注反而是最少的,然而,仔细观察买卖各方,同样身处地产领域,同样认为前景悲观,孙宏斌和王健林的选择截然不同。

王健林对于大家认为万达卖卖卖就是不行了很生气,在2017年度工作总结会上,王健林表示,“做生意就是买卖,那就有买也有卖,不能只说买的好,卖的就不好”,“现在全球包括中国都在强调降负债、去杠杆,这样加杠杆、逆势而为是不科学的”。这显然迥异于孙宏斌的杠杆式抄底思维。

2016年11月23日,孙宏斌在《中国不动产金融年会》上发表演讲,他提到,“在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的”。这种低点加杠杆入手、高点卖出的逻辑,倒是和新财富总结的李嘉诚的过冬战略一致。

不过这个李超人也在减持的关头,到底是加杠杆,还是减杠杆?

在孙宏斌过往的商业历史中,每一次弯道超车的机会,他都试图竭尽全力抓住。然而,绿城、佳兆业都俱成伤心往事,乐视的错棋也不知何时以及如何平息。别人临近深渊只看到黑暗,孙宏斌看到的却永远是机会多过风险。毕竟,没有低谷,就砸不出上车的机会。

而现在,孙宏斌眼里的行业正是风声鹤唳之际。2017年3月,融创召开财报发布会时,他表达出了浓厚的悲观情绪,“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观”。而且孙宏斌认为,调控政策对公司的影响还在初期。

从2016年10月1日以后,融创就开始停止在公开市场拿地。在2017展望中,融创进一步披露,在公开市场上,其将更加谨慎、耐心等待机会,避免获取价格不合理的土地;同时,将更加重视并购市场的机会,把握房地产行业加速整合的契机,充分发挥并购品牌和优势,谨慎获取成本合理的项目。

当并购成为主旋律,融创中国(01918.HK)股价2017年全年上涨了414.5%,目前市值1586亿港元,这为其施行大规模的并购战役奠定了良好的融资基础。

逆势并购,既符合孙宏斌过往的操盘逻辑,也将成为融创实现“中国TOP3,3000亿营收”目标的关键手段。而从其这两年的并购动作来看,坚持区域聚焦和高端精品发展战略的融创,已不再满足于住宅地产一根支柱了。

2017年7月,融创与万达达成世纪交易,融创房地产收购万达13个文化旅游项目公司91%的权益,总代价为438.44亿元。13个文旅项目的总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为927万平方米,可售面积约为4970万平方米。这样大规模的并购,已经是部分压缩的结果——此前二者的交易中还包括76间酒店,总交易金额700亿元,后来酒店改为由富力接盘。

此次融创再大举斥资95亿元,直接拿到万达商业的股权。融创在公告中坦承,这既是认可万达商业的长期投资价值,同时也将使融创在商业地产领域与万达商业有更多协同空间,有利于提升其在商业地产项目的运营水平和对商业资源的整合能力。

从融创的收入结构看,其此前主要收入来自物业销售,占比97.89%,其次为物业管理,只有极其少量的租金收入(表6)。诚然,要想进军商业地产,和万达商业的合作与入股是最顶级的入门方式,但“一口吃不成胖子”,截至2017年6月30日,融创资产负债率已经达到了91.92%。

而根据王健林在万达年会上的解释,“每个大型文化旅游项目需要承担七、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少5到6年内,每年净增1000亿元负债,压力相当大”。如今,这13个文旅项目,伴随着每年净增的1000亿元负债,花落融创,不知道融创内部对这些项目的现金流周期是如何考量的,融创下一步将怎么玩转这些疯狂吞噬现金流的庞大资产,又将如何增强自身在商业地产的布局。这,无疑值得进一步追踪。

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